Pour vendre votre bien immobilier, quelques règles de prudence doivent être suivies.
Les vendeurs hésitent souvent entre les mandats exclusifs ou non exclusif. Confier son bien à plusieurs agences est souvent une réalité, les vendeurs ont souvent l’impression de mieux maîtriser leur vente et de faire jouer la concurrence entre agent immobilier.
Toutefois, il ne suffit pas de
choisir entre exclusivité et non exclusivité, mais de lire attentivement la
clause pénale souvent reprise dans le mandat de vente.
En voici un exemple :
pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans
les 12 mois ou 18 mois suivant
l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter
directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui
le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A
défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité
forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la
rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent
mandat »
Les vendeurs oublient souvent
cette clause.
Ainsi, si la vente est finalement
réalisée sans l’intermédiaire d’une des agences avec lequel un mandat a été
signé dans le délai de la clause pénale, avec un des acheteurs présentés par
l’agence. L’agence pourra solliciter la clause pénale c’est-à-dire le montant
de sa commission.
Prenons un exemple concret , lorsque vous envisagez de vendre un bien immobilier :
Monsieur et Madame M signent
plusieurs mandats de vente non exclusif avec les agences A, B et C, en
septembre 2018.
Le mandat de l’agence A comporte
une clause pénale ( voir ci-dessus de 12 mois).
L’agence A leur présente lors
d’une visite Monsieur Z en décembre 2018, mais la vente ne se fait pas.
Finalement, Monsieur Z visite à
nouveau le bien via l’agence B.
Monsieur et Madame M (vendeurs)
vendent finalement à Monsieur Z leur bien immobilier via l’agence B en juin
2019.
La période de 12 mois n’est pas
terminée, la clause pénale s’applique, l’agence A est informée de la vente et
sollicite le paiement de la clause pénale à Monsieur et Madame M.
En effet en pratique, il est
souvent fréquent que les vendeurs concluent la vente avec une autre agence
immobilière, même avec un tiers présenté par une première, principalement pour
des motivations financières : le refus d’un rabais de commission par
exemple.
Plusieurs questions se posent
alors :
1/ La clause pénale indiquée
dans le contrat est-elle abusive ?
La Cour de Cassation a validé ces
clauses pénales au sein de sa jurisprudence Cour
de cassation 6 octobre 2011 N° de
pourvoi: 10-15661 , elles sont d’ailleurs réglementées par le décret n°
72-678 du 20 juillet 1972.
2/ L’agence immobilière qui
n’a pas conclu la vente mais qui a présenté l’acheteur peut-elle solliciter sa
commission ?
Oui l’agence immobilière pourra
demander l’application de la clause pénale.
D’une part, l’agence immobilière
qui a été évincée doit prouver qu’elle a bien présenté l’acheteur, selon
l’exemple Monsieur Z, c’est-à-dire qu’elle doit fournir un bon de visite écrit,
indiquant la date de la visite. (Cass. 1e civ. 16-11-2016 n° 15-22.010)
D’autre part, l’agence qui a été
en quelque sorte exclue de la vente sollicitera l’application de la clause
pénale.
Toutefois, la revendication de la
clause pénale suppose plusieurs éléments :
- Elle doit être précisée de façon explicite au
sein du mandat de vente - Elle doit être en caractère très apparents
(Cass. 1e civ. 17-1-2018 n° 16-26.099) - Elle doit être limitée dans une durée
raisonnable. - Le montant prévue par la clause pénale ne doit
pas être supérieur aux honoraires de commission prévue dans le mandat de vente
( selon le décret n° 2015-724 du 24 juin
2015)
Si l’ensemble de ces conditions
sont réunies, la clause pénale sera valable, et elle s’appliquera.
3/Les vendeurs c’est-à-dire le
Mandant peuvent-ils être poursuivis devant le Tribunal de Grande
Instance ?
Oui, si la clause pénale est
valable que les conditions de preuve sont réunies. Les mandants s’exposent au
risque d’une procédure.
Si nous reprenons, l’exemple,
Monsieur et Madame M ont signé avec Monsieur Z dans le délai d’application de
la clause pénale du mandat de vente conclu avec l’agence immobilière A. Si
l’agence A apporte la preuve qu’ils ont présenté Monsieur Z, la clause pénale
du mandat de vente s’appliquera. Monsieur et Madame M devront s’acquitter de la
clause pénale.
En conclusion, il est
ESSENTIEL de lire attentivement le mandat de vente que vous signez.
En cas d’interrogation au moment de vendre un bien immobilier , Myriam DELONCA reste à votre disposition, elle vous accompagnera en amont de la signature d’un mandat de vente, mais également en cas de difficultés survenant lors de la vente d’un bien immobilier.
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