Il est assez fréquent qu’un achat immobilier soit réalisé à deux, par un couple. C’est un désir commun d’accès à la propriété et à la construction d’un projet à deux. Mais avant de s’engager il est indispensable d’être bien informé.
Lors de la séparation d’un couple marié, le sort du domicile conjugal sera évoqué par les avocats saisi du dossier et par le notaire en charge de liquidation selon les modalités des articles 1387 du Code Civil à 1581 du même Code. En revanche pour les partenaires de PACS et les concubins il s’agira des règles de l’indivision qui s’appliquera concernant le bien immobilier selon les articles 815 et suivants du Code Civil.
Nous avons ici choisi de limiter notre article au sort de l’emprunt souscrit par le couple pour le financement du bien immobilier. Le plus souvent, les deux membres du couple sont co emprunteurs.
Dans le cadre d’une union libre, c’est à dire de concubins qui ont acheté ensemble un bien sont propriétaires en indivision.
Il est indispensable de rappeler que même si le couple est séparé et seulement l’un des deux occupe le bien immobilier, les deux co emprunteurs restent solidaires du prêt. Ainsi, si les mensualités du prêt ne sont pas honorées, l’établissement bancaire pourra poursuivre l’un ou l’autre des co emprunteurs sans tenir compte de celui qui occupe le bien et solliciter la totalité du montant des impayés. Mais attention, le prêt doit prévoir explicitement cette solidarité selon l’article 1310 du Code Civil. A défaut la banque devra solliciter chaque emprunteur pour 50% (ou sa part indiqué) de façon séparée et non sur l’intégralité des impayés (Cour de Cassation 15 janvier 2015 N°13-27369).
Si l’un des concubins contribue plus que l’autre lors de l’achat, cela doit être mentionné dans l’acte d’achat. En effet à défaut, même si l’un des concubins fait face à plus de remboursement que l’autre, les juges retiennent que les deux concubins ont acheté le bien à hauteur de 50%/50% (Cour de Cassation 19 mars 2014 N°13-14989 et Cour de Cassation du 31 octobre 2010 N°09-10542).
Certes un concubin peut solliciter si il a plus versé, des dommages et intérêts sur le fondement de l’équité et de la plus-value du bien au moment de la rupture mais l’aléa judiciaire est important, et les juges refusent souvent ce dédommagement concernant les échéances du prêt pendant la vie commune du couple de concubin (Cour de Cassation 13 janvier 2016 N°14-29746).
Concernant les sommes versées au titre du prêt après la séparation du couple et notamment lorsqu ‘un concubin occupe le bien immobilier, le second pourra solliciter l’établissement d’un compte d’indivision et éventuellement une indemnité d’occupation. De son côté, celui qui fait face au prêt seul, sollicitera la prise en compte de mensualités au sein du compte d’indivision.
Il est donc indispensable en cas de rupture de prendre conseil en amont et également dès la naissance du projet immobilier.
Mais qu’en est-il si des partenaires de PACS achètent un bien ensemble et le finance grâce à un prêt immobilier?
Si le PACS a été signé avant le 1er janvier 2007, c’est le régime de l’indivision par moitié qui s’applique sur bien immobilier, à moins que l’acte d’achat ( notarié) précise une répartition différente. Ainsi, lors de la rupture du PACS et lors du partage du bien, il y aura une répartition entre les deux partenaires à 50%/50% sauf si l’acte notarié d’achat précise d’autre pourcentage de propriété. A défaut d’une telle mention si des partenaires a par exemple financé plus de 50% des remboursements du prêt, il n’obtiendra que 50% du bien lors du partage.( Cour Cassation 4 mars 2015 n°14-11278). Pour rappel, le partage d’un bien interviendra lors de la vente du bien et partage du solde ou lors du rachat par l’un des partenaires de la part de l’autre ( versement d’une soulte).
En revanche, si le PACS a été conclu après le 31 décembre 2007, le code civil précise dans son article 515 que les partenaires sont soumis au régime de la séparation de biens.Les deux partenaires sont propriétaires par moitié, mais si l’un d’entre eux a versé des mensualités de prêt au delà des 50%, il pourra solliciter lors du partage des dommages et intérêts comme l’indique l’article 515-7 du Code Civil.
Le législateur a donc mis en place un principe de protection et d’équité entre les partenaires. Toutefois, cela sera différent si la disparité des remboursements des mensualités découlent des circonstances du couple. ( Cour d’Appel de Versailles du 22 octobre 2015 N°13-07213, prise en compte du fait qu’un des partenaires participent moins au remboursement car il a cessé de travailler pour s’occuper des enfants du couple).
Enfin qu’en est-il du sort de l’emprunt immobilier souscrit par deux époux?
A défaut de contrat, les époux sont mariés sous régime dit de la communauté légale aux acquêts, ils sont supposés contribuer aux charges du mariage, comme le remboursement du prêt à hauteur de leurs facultés respectives. Ainsi, même si l’un d’entre eux rembourse l’intégralité du prêt ( Cour de Cassation 9 février 2011 N°09-72 656), le partage du bien (vente ou versement de soulte) se fera à hauteur de 50%/50%.
Il en sera de même dans le cadre d’un contrat de mariage soumis au régime matrimonial de la séparation de biens. L’époux qui a versé un montant supérieur des mensualités du prêt pendant le mariage, pourrait demander une indemnité à l’indivision sur le fondement de l’article 815-13 du Code Civil, mais le plus souvent les juges considèrent que la différence des versements correspond aux facultés contributives de chaque époux au titre des contributions aux charges du mariage comme le précise les articles 1537 du Code Civil. La seule possibilité pour l’époux qui a versé des mensualités supérieures à 50%, serait de démontrer éventuellement que ces versements étaient très supérieurs à ses capacités contributives.( Cour de Cassation 15 mars 2013 N°11-24322). Là encore l’aléa judiciaire est important.
Enfin, il est parfois indiqué au sein du contrat de mariage par acte notarié dans le cadre d’un régime de séparation de biens que les époux seront réputés avoir pendant le mariage fournir leur part contributive au mariage de sorte qu’il n’y aura pas de compte entre les parties et qu’il n’y aura pas de recours l’un contre l’autre. Ainsi, si une telle clause est présente, l’époux qui a le plus contribué, ne pourra pas même dans le cadre d’une contribution excessive et d’un régime de séparation de biens. ( Cour de Cassation 22 juin 2016 N°15-21543).
Ainsi, force est de constater à la lecture des présentes explications, qu’il est essentiel de faire le point avant tout achat immobilier dans le cadre d’une relation de concubinage, d’un PACS ou d’un mariage.
Votre avocat rompu au situation conflictuelle en cas de rupture d’un couple pourra vous informer en amont de votre projet.