Depuis la loi de modernisation agricole du 27 juillet 2010, le prix des fermages en France est indexé, c’est-à-dire qu’il est automatiquement ajusté chaque année en fonction de l’évolution d’un indice national.
Cet indice, appelé indice national des fermages, est calculé d’après deux composantes :**
L’évolution du Revenu Brut d’Exploitation Agricole (RBEA) national sur les cinq dernières années. Le RBEA représente le revenu moyen des agriculteurs français.
L’évolution du niveau général des prix correspondant au Prix Intérieur Brut (PIB) de l’année précédente. Le PIB mesure la valeur de l’ensemble des biens et services produits en France.
En 2023, l’indice national des fermages a été fixé à 116,46, pour une base 100 en 2009. Cela signifie que le prix des fermages a augmenté de 5,63% par rapport à 2022.
Cette augmentation s’applique à toutes les échéances annuelles des fermages qui ont lieu entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024.
Indice de référence
L’indice utilisé pour l’indexation des loyers des baux à ferme est l’indice national des fermages. Cet indice est publié chaque année par le ministère de l’Agriculture et de l’Alimentation.
Il est calculé sur la base de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole (RBEA) à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes.
Deux méthodes pour calculer l’indexation des fermages en France
Depuis la réforme de 2010, l’indexation des fermages en France permet d’ajuster automatiquement le prix des baux ruraux chaque année.
Deux méthodes de calcul existent :
- Méthode par variation de l’indice
Formule : Prix du fermage N = Prix du fermage N-1 x (1 + Variation de l’indice)
Explication : On multiplie le prix du fermage de l’année précédente par un coefficient qui correspond à la variation de l’indice national des fermages.
Exemple : Avec un fermage de 500€ en 2013 et une variation de l’indice de 1,52% en 2014, le nouveau fermage pour 2014 sera de 500€ x 1.0152 = 507,60€ (applicable du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015).
- Méthode par application des indices (règle de trois)
Formule : Prix du fermage N = Prix du fermage fixé dans le bail x Indice N/Premier indice publié après la conclusion du bail
Explication : On divise l’indice actuel par l’indice de référence du bail, puis on multiplie le résultat par le prix du fermage fixé dans le bail.
Exemple : Avec un fermage de 500€ fixé dans le bail le 1er février 2011 et un indice de 108,30 en 2014 (indice de référence de 2010 : 101,25), le nouveau fermage pour 2014 sera de 500€ x (108,30 / 101,25) = 534,81€ (applicable du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015).
Points importants :
Applicabilité : L’indexation s’applique aux échéances annuelles des fermages entre le 1er octobre et le 30 septembre.
Indice de référence : Pour la méthode 2, l’indice de référence est celui de l’année suivant la conclusion du bail.
Objectif : L’indexation vise à préserver le pouvoir d’achat des bailleurs et à assurer une juste répartition des revenus entre bailleurs et fermiers.
En résumé, deux méthodes permettent de calculer l’indexation des fermages en France.
Cas particuliers
- Baux à ferme conclus avant le 1er mars 2019 : l’indexation n’est pas obligatoire, mais elle peut être prévue dans le bail.
- Baux à ferme portant sur des terres situées dans des zones défavorisées : un coefficient multiplicateur peut être appliqué à l’indice national des fermages.
L’indexation des loyers des baux à ferme est un mécanisme important pour préserver l’équilibre économique des relations contractuelles entre bailleurs et fermiers.
Cependant, il est important de veiller à ce qu’elle ne pénalise pas excessivement les fermiers, notamment en tenant compte de leur situation économique individuelle.
Myriam DELONCA exerce également au sein de son cabinet implanté en zone rural, elle est rompue aux problématiques de droit rural et de conflits bailleurs/ fermiers.