Louer un bien en meublé: Prudence, attention aux pièges à éviter.

Location en meublé prudence.

Il existe deux types de location en meublé, la première la location du bien meublé qui devient la résidence principale du locataire et la seconde la location meublée de courte durée. Depuis la loi ALUR en mars 2014, un encadrement législatif plus strict existe reprenant souvent les avancées jurisprudentielles. Revenons sur les points essentiels qui encadrent les obligations du propriétaire qui envisage une location meublée.

Il est tout d’abord nécessaire de vérifier si au sein de votre immeuble, le règlement de copropriété autorise la location meublée. A défaut il sera nécessaire de solliciter une autorisation et une modification du règlement de copropriété en assemblée générale.

Par la suite, il est nécessaire de distinguer le type de location meublée.

Si vous envisagez une location du bien meublé pour plus d’un an au même locataire ou plus de 9 mois s’il s’agit d’un étudiant.

Tout d’abord , le logement doit être suffisamment meublé et équipé de mobilier en nombre suffisant pour permettre à une personne de manger, dormir et vivre convenablement au regard de la vie courante. ( cf art 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur). Cet article reprend les jurisprudences existantes, et un décret futur complétera la liste de meubles.

Un contrat de bail devra être signé impérativement entre le bailleur et le locataire, et un état des lieux devra  être établi. Tout comme en cas de bail d’habitation classique, il est nécessaire de fournir au locataire un dossier de diagnostique techniques ( sur le Diagnostic énergétique, le diagnostic amiante, sur l’installation électrique, sur l’installation de gaz, sur la présence de plomb).

Le contrat de bail devra mentionné des clauses obligatoires qui seront précisées par décret en début d’année 2015. Le conseil avisé d’un avocat vous permettra d’éviter les écueils de la rédaction du bail.

Le loyer pourra être encadré si l’offre de logement en location est inférieure à la demande ( c’est à dire qu’il y a une carence de biens)  au sein de la ville par exemple dans les villes où la pression locative comme à Paris est importante Si le bien fait plus de 14m² le loyer ne pourra pas dépasser 41.37 € par m². Si le bien meublé à louer a une superficie supérieure à 14m² , le montant du loyer sera plafonné uniquement si le bien se situe dans une grande ville comme Paris, Lille, Lyon…

Le loyer du bien meublé ne sera pas encadré ni plafonné en revanche, si le bien se situe dans une zone où l’offre de logements en location est supérieure à la demande ( c’est à dire qu’il y a un excédent de biens).

Si vous envisagez une location meublée de courte durée, c’est à dire de type touristique des règles à suivre également.

Lors d’une location du bien pour la nuit, une fin de semaine, une dizaine de jours, il s’agit d’une location dit de type touristique. Le montant du loyer n’est pas plafonné ni encadré, toutefois il est nécessaire d’envisager un contrat type pour chaque locataire temporaire. Certains agence en  ligne ( notamment airbnb, windu) propose des contrats clés en mains, mais soyez prudents notamment sur les clauses d’annulation. il y aura -t-il des frais pour le bailleur? pour le locataire?

Enfin, il est indispensable de vérifier si cette activité n’est pas interdite par votre règlement de propriété.

De plus, une autorisation de changement d’usage de votre bien, même de façon temporaire est nécessaire dans les communes de plus de  200 000 habitants. Il faut la solliciter auprès de la Mairie. Mais en pratique les communes ont des difficultés à faire appliquer cette législation. Toutefois, si le propriétaire ne déclare pas son activité de loueur en meublé touristique, il encourt une amende de 450 € et il sera contraint de reverser la taxe de séjour par personne hébergée. En effet à compter du  1er Janvier 2015, une taxe de séjour de 0.75 € par personne et par jour devra être versée à la commune par le propriétaire effectuant des locations meublées touristique.  Si le bien est loué via un site de type airbnb, le site devra normalement collecté cette taxe.

Une autre alternative est possible, louer une partie ou l’intégralité de votre résidence principale en meublé touristique, c’est à dire quelques nuitées par mois et notamment via un site internet. Dans ces conditions, la législation est à nouveau différente.

Si  vous êtes locataire, l’autorisation de votre bailleur principal est indispensable et vous restez responsable de l’ensemble des dégradations éventuelles. De plus, cette location de nuitée ponctuelle ne doit pas être interdite au sein du règlement de copropriété.

Pour ce type de location par nuitée, l’autorisation de la mairie n’est pas nécessaire, mais la taxe de séjour devra être versée. Donc il s’agit de déclarer votre activité auprès des services de la mairie.

Enfin, la fiscalité de la location meublée doit être abordée.

Les revenus d’une location meublée sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux, BIC, s’ils sont inférieurs à 32 900 € par an, un abattement de 50% est appliqué, le solde sera intégré à vos revenus.

S’il s’agit d’une location touristique meublée si vos BICS sont inférieurs à  82 200 € par an, un abattement de 71% est appliqué.

Au delà la consultation d’un fiscaliste s’avèrera nécessaire.

Les pièges à éviter

Toutefois le statut juridique des locations meublées proposent des avantages et inconvénients il est nécessaire d’être vigilant !

  • 1/La durée

            La location en meublé est encadrée par le Code de la Construction et de l’habitation, il s’agit de la résidence principale du locataire. Les articles L 632-1 et suivants du Code de la Construction précise qu’un bail écrit est obligatoire d’une durée d’un an, sauf de 9 mois pour des étudiants.

·         2/Qu’en est il du préavis pour le locataire ?

Le législateur a offert une grande flexibilité au locataire, ce dernier peut en cours de bail ( à tout moment) donner congé à tout moment, sans motivation et moyennant un préavis d’un mois par courrier recommandé.

·         3/Le préavis pour le bailleur ?

Le bailleur dispose d’un préavis de trois mois obligatoire avant le terme du Bail pour indiquer à son locataire son désir de ne pas renouveler le bail. A défaut le bail meublé sera reconduit pour une nouvelle période d’un an.

Afin d’éviter les difficultés, il est essentiel pour le bailleur de procéder par courrier recommandé ou  acte d’huissier. Le bailleur doit préciser le motif du non renouvellement du Bail.

Ainsi, sous le régime de la loi actuelle du Loi 2007-290 du 5 mars 2007 l’article L632-1 prévoit que, dans le cadre d’une location meublée :

 « Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. »

Ainsi, le congé/ préavis du bailleur doit être justifié par un des trois motifs prévus par la loi et  doit respecter les délais.

Exemple de calcul de délai du préavis pour le bailleur :

Si bail meublé a été signé au 1er octobre 2012, le préavis par le bailleur devra être envoyé par le bailleur avant le 1er juillet 2013.

Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué, pour reprise du bien à titre personnel. La loi n’indique pas les bénéficiaires de la reprise. Ainsi, il est d’usage est de considérer qu’il doit s’agir du cercle de la proche famille, comme en location vide (les ascendants, descendants, le conjoint, le partenaire pacsé ou le concubin, etc.) .

Il est également possible de donner congé pour un motif légitime et sérieux. C’est à dire si le locataire n’a pas respecté les engagements de paiement du loyer, les obligations du bail, si il a causé troubles du voisinage.

De plus l’augmentation de loyer est encadrée par l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE.

Le projet de loi DUFFLOT n° 1179 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été présenté en Conseil des ministres le mercredi 26 juin et qui sera discuté en septembre prochain modifie-t-il les modalités du préavis ?

L’article 25-2-6  du projet détermine les règles de congés applicables aux logements meublés.

Cet article maintient les modalités de résiliation. Les modalités de préavis restent donc inchangées.

·         4/Les éléments qui garnissent le bien meublé .

La loi ne liste pas les éléments qui doivent garnir le meublé, mais la jurisprudence et la pratique ont donné les indications suivantes.

Le bien doit être équipé des meubles suffisants au locataire pour y vivre normalement dès son arrivée.

Ainsi sont indispensables, un lit, une table, des chaises, des luminaires, des zones de rangements, un système d’occultation des fenêtres ( rideaux, stores).

Le logement doit aussi comporter au sein du même espace ( et non sur le palier), une salle d’eau ou de bains, des toilettes. Il est essentiel qu’un coin cuisine ou une cuisine soit aménagée ( réfrigérateur, éléments de cuisson, vaisselle assiettes, couverts, verres, casseroles, poêle).

Le logement doit être équipé d’un système de chauffage. Ce point semble évident, toutefois les meublés insalubres et mal chauffés existent encore notamment auprès des marchands de sommeil.

Les éléments doivent être en bon état. Il est indispensable de réaliser un état des lieux contradictoire et un inventaire des biens.

Locataire vous devez être vigilants et vérifier le fonctionnement de l’électroménager et des différentes installations lors de la visite des lieux et lors de l’état des lieux.

·         5/Le dépôt de garantie :

Le bailleur sollicitera de la part de son locataire le versement d’un dépôt de garantie qui permettra de couvrir les éventuelles dégradations par le locataire. Il est d’usage de solliciter un mois de loyer comme dépôt de garantie. Toutefois, le montant du dépôt de garantie n’est pas réglementé comme dans le cadre des baux d’habitation. Cette somme sera restituée une fois l’état de lieux de sortie réalisé en intégralité ou en partie en fonction de l’état du bien.

·         6/Les abonnements

En ce qui concerne l’alimentation en eau, électricité, gaz et internet, le bailleur peut proposer au sein du loyer la prise en charge des abonnements et de la consommation.

Toutefois, cela peut s’avérer onéreux pour le bailleur en cas de surconsommation par le locataire. Ou le locataire peut souscrire seul ses différents abonnement et régler directement sa consommation.

Attention le locataire doit recevoir des quittances mensuelles de la part de son bailleur et en fonction de ses revenus, notamment l’étudiant il pourra bénéficier d’une aide logement.

En conclusion :

Même si la location meublée est souple elle doit reposer sur la rédaction du bail précis. A ce titre la consultation d’un avocat lors de la première mise en location est souhaitable notamment pour la rédaction du bail et afin de consulter le règlement de copropriété.

Il est nécessaire de s’assurer que le règlement de copropriété autorise la location en meublé et même en meublé saisonnier comme le rappelle la Cour d’ Appel de Paris le 23 mai 2012  ( CA PARIS 10/07710).

Votre avocat pourra vous aider lors de ces démarches et de la mise en place du projet de location.

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