Lors d’un achat ou d’une vente immobilière plusieurs diagnostics sont obligatoires. En effet, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique complet qui comprendra
l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » ;
le constat de risque d’exposition au plomb (CREP);
l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
l’état des risques naturels et technologiques ;
l’état des installations d’assainissement non collectif ;
le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE).
Mais à ces diagnostic techniques s’ajoute aussi le certificat de superficie souvent appelé diagnostic Carrez.
La Cour de cassation a cette année lors de son arrêt du 2 juin 2016, précisé l’importance de ce diagnostic.
D’une part l’agent immobilier est certes un professionnel mais il n’est pas tenu de vérifier la superficie énoncée par une agence spécialisée rompu à ces mesures.
« QUE l’agent immobilier est tenu en sa qualité de professionnel de vérifier, au besoin avec l’assistance d’un tiers, que l’immeuble vendu est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs ; que commet une faute l’agent immobilier qui, pour déterminer la valeur d’un bien, se fonde sur une attestation de superficie entachée d’une erreur manifeste ; qu’en l’espèce, Madame Y… faisait valoir dans ses conclusions que la société DANIEL FEAU IMMOBILIER avait manqué à ses obligations de mandataire en s’abstenant d’attirer l’attention de la venderesse sur « la superficie indiquée par l’attestation de surface, sur la base de laquelle elle a évalué le prix du bien et négocié les conditions de vente de celle-ci » alors qu’elle « ne pouvait manifestement pas correspondre à la superficie réelle du bien » (conclusions, p. 23, n° 95) ; que pour débouter Madame Y… de sa demande à l’encontre de l’agence immobilière, les premiers juges ont retenu qu’elle n’était pas à l’origine du mesurage, qu’elle n’avait pas à en vérifier l’exactitude, et qu’elle n’avait pas rédigé le compromis de vente ; qu’en statuant ainsi, à supposer ce motif adopté, sans rechercher s’il n’appartenait pas à l’agence immobilière d’attirer l’attention des parties à la vente sur l’attestation de surface, manifestement entachée d’une erreur grossière, sur la base de laquelle elle avait évalué le prix, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil «
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 juin 2016, 15-16.967, Publié au bulletin
Cette jurisprudence est étonnante car elle place les acheteurs et les vendeurs dans une position délicate , en effet souvent ces derniers attendent de l’agent immobilier conseil et information précise. Or la Cour de Cassation rappelle qu’il n’appartient à l’agence immobilier de vérifier la superficie.
Il est donc essentiel pour les acheteurs ou vendeurs potentiels d’être prudents lors d’un achat ou d’une vente afin d’éviter par la suite des procédures judiciaires.
En effet, une erreur sur la superficie d’un bien immobilier peut donner lieu à une réduction du prix dans la durée d’un an suivant l’acte de vente, si l’erreur sur la superficie est de plus de 5% de la surface réelle.
Souvent méconnu et par crainte d’honoraires élevés, il est rarement fait appel à un avocat lors d’un projet d’achat ou de vente, mais ce dernier est également mandataire immobilier. Le cabinet Myriam DELONCA peut vous accompagner dans votre projet de vente ou d’achat et également rédiger votre compromis de vente en vous accompagnant sur les contours juridiques de la vente.